TRATAMIENTO TRIBUTARIO DE LA ELIMINACION DE LA CLAUSULA SUELO DE UNA HIPOTECA

La eliminación de la cláusula suelo de préstamos hipotecarios a partir de una determinada fecha, mediante escritura de novación modificativa del préstamo en la que se pacta la reducción temporal del interés aplicable hasta la eliminación total del efecto de la cláusula suelo, ha venido ofreciendo dudas fiscales en cuan...to a la aplicación de la exención en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, prevista en el art. 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994).

Evaluando la normativa aplicable, hemos venido defendiendo que dichos pactos en escritura pública resultaban sujetos a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados pero exentos:

El artículo 1 de la Ley 2/1994 determina que “1. Las Entidades financieras a las que se refiere el artículo 2.º de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras Entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta ley. 2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada.”

Por su parte, el artículo 9 de la misma norma, en sede de “Beneficios fiscales” establece que “Estarán exentas en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas.”

De conformidad con el art. 31.2.2º del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), para la aplicación de la cuota variable establece la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos: “Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 %, en cuanto a tales actos o contratos”.

Recientemente esta cuestión ha sido resuelta en consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V0261-14, de 31 de enero de 2014) considerando que, la supresión o modificación de la cláusula suelo, debe entenderse como una modificación relativa al tipo de interés del préstamo, cuya novación modificativa mediante escritura está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, en aplicación del art. 31.2 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Sin embargo, tratándose de una novación de condiciones del tipo de interés, si el préstamo hipotecario está concertado con una de las entidades financieras a que se refiere el artículo 1 de la Ley 2/1994, la escritura pública en que se formalice la operación estará exenta de la referida cuota gradual.

Textualmente la consulta vinculante concluye:

“La escritura pública en la que se formalice la novación modificativa de un préstamo hipotecario concertado con una entidad financiera está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, pero si la novación modificativa de dicho préstamo hipotecario se refiere a las condiciones del tipo de interés, como en el caso de la modificación de la cláusula suelo, y el préstamo hipotecario está concertado con una de las entidades financieras a que se refiere el artículo 1 de la Ley 2/1994, la escritura pública en que se formalice la operación estará exenta de la referida cuota gradual”.

Se confirma, por tanto, que la escritura en la que se pacte la eliminación de la cláusula suelo del modo indicado, estará sujeta pero exenta a la cuota gradual del impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.